Imóveis ou Fundo Imobiliário?
Atualizado: 16 de jul. de 2021
Hoje vamos falar sobre os Fundos Imobiliários, que se apresentam como uma alternativa à aquisição de um imóvel.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, seja no desenvolvimento de empreendimentos ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, residenciais, galpões, shopping centers e hospitais.
O objetivo é conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor.
A Legislação
Os fundos imobiliários foram introduzidos no Brasil em 1993 através da criação da Lei 8.668/93. Em 2004, a Lei 11.033 proporcionou a isenção de impostos de renda sobre os rendimentos de vários instrumentos, tais como: Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRIs), Letra de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letra Hipotecária (LHs).
Já em 2005, a Lei 11.196 fez com que os fundos imobiliários ficassem também isentos de impostos de renda sobre rendimentos, desde que respeitadas algumas regras básicas, tais como:
Nenhum cotista poderá deter mais do que 10% do fundo
O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua base
O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3)
Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral
Já em caso de vendas das cotas, o investidor deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital. Eventuais prejuízos podem ser compensados no futuro.
Os fundos imobiliários são instrumentos criados no modelo de um condomínio fechado, onde o resgate das cotas não é possível. Portanto, para “você entrar, alguém tem que sair”, ou pelo menos, vender uma parte das cotas que possui.
Portanto, um FII é uma forma usada no mercado de capitais para dar acesso a investidores que se interessam pelo ramo imobiliário.
Lembramos que é de extrema relevância que os investidores saibam e busquem conhecer quais são os ativos imobiliários que fazem parte dos fundos presentes na bolsa (B3) hoje.
Algumas Vantagens
Diversificação dos investimentos
Com aplicações de baixo valor, você já tem acesso a diferentes tipos de imóveis em vários segmentos do setor, permitindo maior diversificação do seu investimento.
Liquidez
As cotas são negociadas em Bolsa, reduzindo o risco de não conseguir vender o ativo, além de ser livre de complicações burocráticas.
Vantagem Fiscal
Para pessoas físicas não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno do investimento.
Alguns Pontos de Atenção
Risco
Todo investimento tem um risco e é muito importante que antes de investir você conheça a carteira de investimentos do fundo. Listamos abaixo os riscos para cada tipo de FII:
Fundos de tijolo: vacância, saúde financeira dos inquilinos, localização e padrão construtivo dos imóveis;
Fundos de papel: riscos de Default (ou seja, o risco de “calote”), e/ou possibilidades de quedas bruscas nos índices de inflação (IPCA e IGPM);
Fundos de Fundos (FoFs): condições geral do mercado, dado que o índice IFIX em alta ou em queda influencia diretamente nos resultados de um FoF por conta dos resultados de ganho de capital feitos pelo gestor provenientes de um mercado altista, por exemplo;
Fundos de desenvolvimento: riscos de execução de obra e da performance das vendas (se uma obra atrasa, adiam-se as entregas que, por consequência, adiam-se as vendas, o que significa menos dividendos para o cotista);
Qual a diferença entre aplicar em Fundos Imobiliários e comprar um imóvel?
Como funciona a tributação nos fundos imobiliários?
Como vimos acima os rendimentos mensais dos fundos são isentos do IR (dividendos). Entretanto na venda das cotas do fundo temos uma tributação de 20% sobre o ganho, sem que se tenha isenção como no caso de ações. Em caso de prejuízo a compensação somente pode ser feita em ganhos de outros FII's.
Em Julho de 2021 o governo enviou uma proposta ao congresso que altera a isenção dos FII's e estabelece uma alíquota de 15% tanto para os dividendos quanto para o ganho de capital. Saiba mais clicando aqui.
Como investir?
O Investimento em Fundos Imobiliários é feito através de uma corretora, da mesma forma que é feita na aquisição de ações. Muitos bancos já tem um sistema de Home Broker disponível em seu aplicativo.
Um exemplo de Fundo Imobiliário
Escolhemos o fundo do tipo Tijolo (Galpões) administrado pela Inter DTVM que é o FII LGCP INT (negociado com o código LGCP11) para exemplificar a evolução das cotações e dividendos.
Evolução da cotação:
Distribuição de dividendos
Dica de site para acompanhar os FIIs: https://fiis.com.br/