Dicas de Investimento em Fundos Imobiliários (FIIs)
Atualizado: 1 de set. de 2021
Investir exige conhecimento e estudo!
Hoje vamos falar mais um pouco sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FII), um investimento que concorre com a aquisição de imóveis, pois você recebe rendimentos mensais em forma de dividendos (similar ao aluguel de um imóvel). Só que com a vantagem destes rendimentos estarem isentos de IR.
Clique aqui, para acessar o artigo original onde descrevemos as principais informações sobre este tipo de investimento.
Neste artigo vamos tratar da subscrição de cotas que pode ser uma excelente oportunidade de ganhos para quem já possui cotas de um fundo.
O que é o direito de subscrição?
Depois de entender mais sobre os fundos imobiliários, você deve conhecer o que é o direito de subscrição. Ele se refere à preferência dada aos cotistas sobre a aquisição de novas cotas lançadas na bolsa.
Isso acontece quando um FII emite cotas em um lançamento secundário, depois do IPO ("Initial Public Offering", ou oferta pública inicial).
O intuito é aumentar seu patrimônio – o que também acontece com empresas quando fazem um novo lançamento de ações.
Nesse sentido, como o FII já possui cotas sendo negociadas na bolsa, terá que observar a regra de ofertar o direito de subscrição àqueles que já investem nele. Esse direito oferece ao cotista a possibilidade de manter seu percentual de participação no FII.
É importante ser pontuado, contudo, que a escolha pelo exercício do direito é do investidor, que poderá optar por não exercê-lo. Você pode até vender esse direito a terceiros, em alguns casos.
Como funciona o direito de subscrição de FIIs?
O processo funciona da seguinte maneira: ao decidir emitir novas cotas, o FII divulga um prospecto preliminar com todas as regras sobre a oferta. Nele, consta o preço, a data, os prazos, procedimentos e outros detalhes.
Na sequência, ele emite os direitos de subscrição e distribui entres os seus cotistas atuais, respeitando o fator de distribuição determinado no prospecto. A informação de subscrição aparece para o cotista em sua carteira, com o código do FII, mas com o número final 12.
Diante desse cenário, o investidor poderá exercer seu direito, vendê-lo ou mesmo não fazer nada. Nesse caso, será entendido que ele optou por não realizar seu direito de subscrição.
Quem tem esse direito?
Como você viu, o direito de subscrição é garantido àqueles que já são cotistas do FII que está emitindo novas cotas. O que determinará a quantidade de subscrições que o cotista terá é o fator de distribuição indicado pelo FII no prospecto.
Normalmente esse fator distribuição é um número menor ou igual a 1. Por exemplo, caso o FII determine que o valor de distribuição será 0,5, cada 10 cotas possuídas pelo cotista lhe garantem 5 direitos de subscrição.
A quantidade de direitos de subscrição precisa formar números inteiros. Nesse sentido, desconsidera-se a casa decimal. Por exemplo, caso o cotista tenha 0,7 direito, ficará sem nenhum. Na hipótese de ficar com 2,6 direitos terá apenas 2.
Como exercer?
Para exercer o direito de subscrição basta o interessado contatar sua corretora de investimentos e expressar o interesse na aquisição. Além disso, se ao fim do prazo de subscrição as cotas não se esgotarem, as que sobraram poderão ser oferecidas a quem demonstrou interesse.
Um exemplo prático para você entender como funciona a subscrição de cotas de um FII
Vamos exemplificar com o FII URPR11: O Urca Prime Renda é um fundo imobiliário com foco na compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) pulverizados de empreendimentos imobiliários residenciais (loteamentos, prédios e casas) e compra de recebíveis imobiliários residenciais, com prazo indeterminado de duração.
Como descrito anteriormente somente tem direito a subscrição quem é possuidor de cotas do fundo. Portanto abaixo temos a situação em que foram adquiridas 111 cotas do fundo:
Abaixo mostramos a variação da cotação do URPR11 deste o início de 2021 e onde podemos observar que como em qualquer negócio o segredo do sucesso é comprar na baixa e vender na alta.
Neste exemplo tivemos a aquisição variando de R$ 130,00 até R$ 121,4264, chegando a nossa carteira com um preço médio de R$ 121,7740.
A seguir o prospecto do administrador dando informações sobre a subscrição neste caso permitindo um fator de proporção de 100%. Ou seja para cada cota que possuo posso subscrever uma nova cota. Temos ainda o valor da cota a ser adquirida. Neste exemplo o valor foi estabelecido a R$ 102,50, um valor 18,5% inferior ao preço médio da nossa carteira.
O direito a subscrição aparece para você no sistema da corretora na seção de Ofertas Públicas, conforme indicado abaixo como exemplo no app do Banco Inter.
Neste nosso exemplo como possuíamos 111 cotas recebemos o direito de subscrever mais 111 cotas a R$ 102,50 cada, totalizando R$ 11.377,50
Depois de concluída o prazo de manifestação dos cotistas, a administradora informa o direito de subscrição de sobras, conforme abaixo.
Nas sobras temos o direito a adquirir 111 * 0,5578... = 61,91, como sempre se arredonda para baixo, ficando o direito a aquisição de mais 61 cotas no preço sugerido pela administradora.
Ao solicitar as sobras você pode ainda fazer um pedido de um montante adicional (MA)
Decidimos fazer um pedido de 61 + 139 = 200 cotas a R$ 102,50, o que totaliza R$ 20.500,00, conforme figura abaixo.
A administradora na sequencia informa o percentual de MA que será atendido, conforme abaixo:
Neste caso o fator foi de apenas 1,205..%. Tivemos um demanda significativa neste caso.
Temos então que 139 * 1,20..% = 1,67, ou seja além das sobras foi possível adquirir apenas mais uma cota além do nosso direito à sobras. Portanto mais 62 duas cotas puderam ser adquiridas.
Na B3 as aquisições de subscrições ganham a sigla com o número 13 e as sobras com o número 14, conforme figura abaixo.
A conversão dos recibos de URPR13 e URPR14 para cotas URPR11 são feitas após o fim do período da subscrição em prazo variável de acordo com a administradora do fundo.
Pontos de atenção
Portanto ao investir em FIIs procure saber se existe algum processo de subscrição previsto, pois as cotas costumam cair perto da data da subscrição. E como foi dito para ter direito a adquirir as cotas a um valor inferior do mercado, você tem que possuir alguma cota!
Outros parâmetros importantes na aquisição de cotas de FIIs:
Tipo do fundo: Lajes Comerciais; Logístico, Recebíveis Imobiliários, Fundo de Fundos;
Fator Valor da cota/Valor Patrimonial;
Dividendos pagos;
Observe a data com (data em que tenho que estar com a posse da cota para ter direito ao dividendo) e data de pagamento do dividendo;
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